Pour établir une comparaison, aucun apport personnel n'est pris en compte, l'achat est supposé 100% à crédit.
Durée
ans
Investir votre capital disponibledans l’immobilier locatif au travers de SCPI de rendement.
Pourquoi ce choix ?
Les SCPI de rendement
Investir en SCPI est une solution d’investissement alternative à l’investissement immobilier des particuliers. En devenant propriétaire de parts d’un parc immobilier, vous investissez dans l’immobilier professionnel (commerces, bureaux d’entreprises, entrepôts, …). Grâce à cet investissement, vous bénéficiez d’une rentabilité de près de 6% pour les meilleurs sous forme de loyers trimestriels reversés par une société de gestion, agréée par l’AMF. Contrairement à une location traditionnelle, c'est des dizaines, voir même des centaines de locataires professionnels qui vont contribuer au versement de votre loyer garantissant sa pérennité.
Avantages / Contraintes d'un investissement en SCPI
Cet investissement présente des avantages incontestables.
Le bail commercial signé par l'ensemble des locataires de la SCPI est un contrat synallagmatique offrant de nombreux avantages au propriétaire. Par exemple, pas de risque de trêve hivernale, possibilité de mettre des loyers sur un compte séquestre, une indexation au choix, des charges payées par le locataire...
La société de gestion s’occupe de l’entière gestion concernant la recherche de locataires, la commercialisation, le versement des loyers et la valorisation de parts. Vous n’avez donc aucune gestion, aucune trésorerie à sortir, aucune charge à payer.
D’autre part, le risque de l’investissement est minimisé grâce à la multitude d’investisseurs. Le risque est mutualisé sur la tête de tous les propriétaires de parts. Le taux d’occupation du parc immobilier est en général de 90-95% permettant une rentabilité nette entre 5% et 6%.
Les locataires sont des professionnels, une garantie de solvabilité supérieure à celle des particuliers.
De plus, l’évolution du marché immobilier des professionnels est plus stable que celui des particuliers, ce qui offre une rentabilité plus importante, d’autant plus lorsque l’investissement est réalisé à crédit, grâce à l’effet de levier du crédit.
Enfin, la revente des parts se fait aisément. Depuis 2003, le délai constaté de revente des parts est de 15 jours.
En revanche, les frais d’entrée (ou de sortie) sont en moyenne de 10% du montant de l’investissement, comparable au frais de notaire d’un achat immobilier. L’investissement doit être conservé sur la durée pour amortir ces frais (8 à 10 ans). Ce n’est pas une solution d’investissement à court terme.
Il faut savoir que les revenus touchés entrent dans la fiscalité des revenus fonciers mais que les intérêts d’emprunt sont déductibles de ces mêmes revenus.
Le dernier avertissement concerne le délai de jouissance : il existe une carence locative de 2 à 3 mois entre la souscription et la perception des premiers loyers. Cette carence peut être gommée par une franchise totale de 5 mois lors du crédit.
Pourquoi privilégier la SCPI à une studette ?
La meilleure manière de le démontrer est de prendre un exemple :
Le prix d’acquisition d’un appartement de 60m2 situé à Melun est de 180 000 €.
Le coût d'acquisition (frais de notaire, frais d'agence) est de 198 900 €.
L’appartement est loué 700 € par mois.
Le propriétaire paye 900 € de taxe foncière annuel et 280 € de charges de copropriété.
Il a souscrit à une assurance loyers impayés ainsi qu'un contrat de gestion pour lequel il s’acquitte de 10 % de ses loyers annuels, soit 840 €.
Il compte aussi 250 € de provisions pour travaux futurs.
Au final, l'investisseur aura un loyer net mensuel de 510 € conduisant à un rapport locatif net de 3 %.
Dans le cas d'un investissement en SCPI, aucune gestion, aucune trésorerie, un risque locatif quasi nul... et pourtant en investissant la même somme, soit 198 900 €, l'investisseur percevra 910 € de loyer net mensuel soit 78 % de plus qu'en achetant l'appartement à Melun. Au bout de 10 ans, cela représente tout de même 48 000 € de plus de loyers perçus.
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